Casas en venta en Tulum, Quintana Roo

Casas y villas en venta en Tulum desde $180,000 USD hasta $16,000,000 USD, con una mediana de $790,000 USD. Hoy tenemos 199 casas dentro de una cartera de 459 propiedades en el municipio; 135 de las 199 ya están terminadas y el resto está en preventa. Todas las cifras son precios de lista de nuestra cartera al 11 de octubre de 2026, no operaciones cerradas.

Somos un equipo de 7 personas y hemos completado más de 100 transacciones inmobiliarias. Trabajamos la Riviera Maya desde 2021, con una década de experiencia en bienes raíces, hospitalidad y atención al huésped detrás. Le ayudamos a decidir entre una casa terminada, una preventa o una propiedad para remodelar, y le explicamos lo que implica cada opción: la escrituración ante notario público y sus costos y, si usted es extranjero, el fideicomiso, un fideicomiso bancario que le da todos los derechos de un propietario.

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Las zonas, con cifras

Precio de lista mediano de las casas en cada zona (número de casas). Aldea Zama: $875,000 USD (45). Región 15: $496,000 USD (33). Tulum Country Club: $936,200 USD (29). La Veleta: $499,000 USD (15). Selva Zama: $1,800,000 USD (15). Downtown Tulum: $500,000 USD (13). Soy Tulum: $2,000,000 USD (11). Holistika: $550,000 USD (9). Zona de playa: $1,300,000 USD (6). Cada zona tiene su página: Aldea Zama, Selva Zama, Región 15, La Veleta, Holistika, Tulum Country Club, Soy Tulum, Tankah Bay y Tulum Beach.

Lo que cuesta, por tipo

La mitad central de la cartera (percentil 25 al 75) y la mediana, en precio de lista. Casas de 2 o 3 recámaras en Aldea Zama, La Veleta, Región 15 y Holistika (45 casas): de $317,000 a $547,500 USD, mediana $450,000 USD, con casos desde $180,000 USD. Casas de 4 o más recámaras en Selva Zama, Aldea Zama, Soy Tulum y Región 15 (68 casas): de $774,250 a $2,003,630 USD, mediana $1,590,000 USD. Propiedades frente al mar de cualquier tipo (43): de $875,000 a $1,978,000 USD, mediana $1,300,000 USD. Lotes en las Regiones (22): de $181,000 a $745,000 USD, mediana $432,500 USD.

Costos de cierre y plazos

Los costos de cierre suman entre 6 y 10 por ciento del precio, según el precio de la propiedad, e incluyen la constitución del fideicomiso. El porcentaje sube en propiedades de menor precio porque el costo del fideicomiso es casi fijo: según fuentes públicas de 2026 (Homia, JanusHermes, Plalla, Breeze Real Estate, TheLatinvestor), unos $2,000 a $3,000 USD de constitución y de $500 a $800 USD al año. El banco fiduciario confirma sus cifras y su notario las del cierre. Para una casa terminada comprada de contado, el proceso tarda entre 60 y 90 días; un crédito o una preventa pueden alargarlo. El impuesto predial ronda el 0.1% anual del precio de compra; lo fija el municipio, así que la cifra exacta está en el recibo de cada propiedad.

Qué revisar antes de comprar

La infraestructura: en las comunidades planeadas las calles están pavimentadas y los servicios son municipales; en buena parte del resto de Tulum no, y una casa a dos calles de otra puede estar en camino de terracería, con pozo propio y fosa séptica. Pregúntelo casa por casa. El título: escritura pública y libre de gravámenes, verificada por su propio notario; en Tulum la historia ejidal de un terreno es un tema real. Las cuotas de mantenimiento en las comunidades con seguridad y amenidades, que cada edificio cotiza en pesos al mes y que indicamos en cada ficha. Las reglas de renta vacacional de la zona y de la comunidad, si piensa rentar. Y, si es comprador extranjero, el fideicomiso: un fideicomiso bancario que da al comprador extranjero plenos derechos de propiedad dentro de los 50 kilómetros de la costa. Es un trámite rutinario.

El notario es una autoridad legal nombrada por el gobierno, no un notario al estilo estadounidense, y es quien verifica título, gravámenes y predial. Nosotros recomendamos un notario y usted confirma el nombramiento; en una compra costera con fideicomiso, el banco puede limitar la elección a su lista aprobada. En una preventa, el desarrollador fija los plazos y el comprador asume el riesgo de entrega: revise el contrato del propio desarrollo. Esta información es general; confirme con su notario y su propio asesor. Vea más en nuestra guía para comprar en Tulum (en inglés).

Cómo trabajamos

Somos una agencia local con asesores en Tulum. Le mostramos las casas de nuestra cartera, trabajamos con notarios y abogados de la zona y le acompañamos desde la primera visita hasta la firma. No publicamos proyecciones de rentabilidad propias: cuando un desarrollador o un vendedor da una cifra, la atribuimos a quien la da. Escríbanos y le decimos qué zona le conviene según lo que busca.

Más allá de Tulum

Otros destinos que vale la pena conocer

Tres destinos de la misma costa donde también trabajamos, cada uno con su propia manera de vivir el Caribe.

Playa del Carmen

Una ciudad consolidada frente al Caribe, con calles pavimentadas y todos los servicios, a una hora al norte de Tulum.

Conocer Playa del Carmen →

Akumal

La bahía de las tortugas, entre Tulum y Playa del Carmen: edificios de pocos niveles, una comunidad con historia desde los años cincuenta y vida frente al mar a un ritmo más tranquilo.

Conocer Akumal →

Puerto Aventuras

Una comunidad residencial con acceso controlado, marina propia, campo de golf y playas a unos pasos, a treinta minutos al norte de Tulum.

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Tulum Land & Property

Casas en venta en Tulum por zona: cómo elegir dónde comprar

En Tulum, la zona pesa tanto como la casa. Cada área tiene su propio ambiente, su nivel de infraestructura y su rango de precios, y conviene elegirla según el uso que le dará a la casa: vivir en ella todo el año, pasar temporadas con su familia o rentarla. Aldea Zamá, entre el centro y la zona de playa, es la más consolidada: calles pavimentadas, vigilancia, privadas con acceso controlado y una traza que invita a caminar. Aquí predominan las casas y los departamentos terminados, con una oferta amplia de reventa, así que puede recorrer y comparar propiedades ya construidas antes de decidir, desde departamentos de precio accesible hasta grandes residencias de varios millones de USD.

La Veleta y Holistika tienen un ambiente más residencial y tranquilo. La Veleta suele ser la puerta de entrada al mercado, con casas y departamentos terminados a precios más accesibles que en Aldea Zamá, y es una buena opción tanto para una primera compra como para quien busca potencial de renta vacacional con un presupuesto más moderado. Holistika, rodeada de selva y con una marcada vocación de bienestar, ofrece casas más amplias: aquí suele encontrar más metros de construcción por el mismo presupuesto, algo que valoran las familias y quienes buscan una segunda residencia para temporadas largas.

Región 15 se ubica entre La Veleta y la carretera a la zona de playa, y es una de las áreas con más construcción nueva de Tulum. Conviven casas terminadas, reventas y desarrollos en preventa, con precios que van desde opciones accesibles hasta residencias de alto nivel. Esa variedad es su mayor ventaja y también la razón para elegir con cuidado: en Región 15 el nombre de la zona dice poco, y lo que define una buena compra es la calle, el acceso, los servicios y el desarrollador. Es un buen lugar para comparar entrega inmediata y preventa sin salir de la misma zona.

Por otro lado, comunidades planeadas como Selva Zama y Tulum 101 se diseñaron desde el inicio con infraestructura moderna: calles, servicios y áreas comunes pensados para vivir a pocos minutos de la playa. Selva Zama reúne lotes amplios y residencias de gran formato, muchas en preventa, para quien busca espacio y puede esperar la entrega. Región 8, junto a la carretera que lleva a la zona de playa, sigue en pleno desarrollo y atrae sobre todo a quien quiere comprar terreno y construir su propia casa, un proyecto en el que también podemos ayudarle. Y si su prioridad es despertar frente al mar, Tankah Bay, al norte de Tulum, ofrece casas de playa ya terminadas.

Si piensa rentar la casa, le ayudamos a evaluar su potencial de renta antes de comprar, con datos de mercado de fuentes independientes, los precios de oferta de propiedades comparables en la misma zona y lo que vemos a diario en Tulum. Le mostramos qué casas tienen mejor potencial para la renta vacacional: las residencias amplias, con alberca privada y varias recámaras, se adaptan bien a los grupos que viajan a Tulum para bodas, cumpleaños, vacaciones familiares y despedidas de soltero o soltera. Las distribuciones tipo lock off, que permiten rentar una parte de la casa por separado, y los departamentos con amenidades tipo resort también son opciones atractivas para quien busca flexibilidad al rentar.

En Tulum Land and Property estamos con usted desde la elección de la zona hasta la entrega de llaves: comparamos proyectos, negociamos el precio en su nombre y coordinamos la parte legal con notarios y abogados de confianza. Si usted es mexicano, la escritura queda directamente a su nombre; si es extranjero, le ayudamos con la constitución del fideicomiso. Nuestro proceso está pensado para que comprar en Tulum sea claro y sin contratiempos, y nuestro compromiso es que encuentre la casa adecuada a un precio justo.

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$235,000 USD

Casa Chukum | 3 Bedroom House with Pool and Roof Terrace in Region 11, Tulum

3 bed, 2 bath house of 120 m2 on a 250 m2 lot in Region 11, Tulum. Pool, roof terrace, furnished. $4M MXN, about $235,000 USD.

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Casa Chukum | 3 Bedroom House with Pool and Roof Terrace in Region 11, Tulum

Mercado inmobiliario en Tulum: demanda, renta vacacional y lo que conviene saber antes de comprar

Tulum atrae a compradores de todo México, de Latinoamérica y del resto del mundo por su playa, sus cenotes, su zona arqueológica y un estilo de vida propio. Unos buscan una casa para vivir todo el año, otros una segunda residencia para pasar temporadas o una base en el Caribe para trabajar a distancia, y muchos una propiedad que puedan rentar cuando no la usen.

El acceso a Tulum cambió de manera notable. El Aeropuerto Internacional de Tulum opera desde finales de 2023 con vuelos nacionales e internacionales, y el Tren Maya tiene estaciones en la ciudad y en el propio aeropuerto. Para quien vive en otra parte del país o viene del extranjero, esto significa llegar a Tulum sin depender de aterrizar en Cancún y manejar casi dos horas por carretera, algo que pesa mucho al elegir una segunda residencia.

La afluencia turística es la base del potencial de renta vacacional. Tulum recibe visitantes todo el año, pero la demanda se concentra de finales de diciembre a abril, con su punto más fuerte en las primeras semanas de enero, cuando coinciden las vacaciones de invierno, los festivales de música, las bodas y los viajes de bienestar. Semana Santa y los puentes largos atraen además al viajero nacional.

Como referencia, las cifras de mercado de AirDNA para Tulum registran una ocupación de 46 por ciento, con una tarifa promedio de 125 USD por noche, en los doce meses a agosto de 2026. Son cifras de AirDNA, no nuestras, y describen el mercado en su conjunto, no una propiedad en particular. Ese promedio mezcla estudios con villas de cinco recámaras, y casas bien administradas con otras que casi no se promocionan, por lo que dice poco sobre lo que puede lograr una casa específica.

El potencial de renta de una casa depende de factores muy específicos: la calle y el acceso, la distancia a la playa y al centro, el número de recámaras con baño completo, la alberca privada y el roof garden, la calidad del mobiliario y de las fotografías y, sobre todo, quién la administra. Antes de comprar conviene confirmar que el reglamento del condominio permita la renta vacacional y revisar el tema fiscal: la renta vacacional amueblada está sujeta a ISR e IVA, las plataformas digitales retienen impuestos de cada reserva y la retención es menor si usted está inscrito en el RFC. Su contador le indicará cómo se aplica en su caso.

El mercado de Tulum también ha madurado. Hoy hay más oferta que hace unos años, sobre todo en preventa, y eso le da al comprador más opciones y más margen para negociar. Por lo mismo, elegir bien es más importante que nunca. Una casa de entrega inmediata le permite ver exactamente lo que compra; una preventa ofrece planes de pago durante la obra, pero implica confiar en el desarrollador, así que conviene revisar qué proyectos ha entregado antes en la región, quién es el dueño del terreno, cómo se financia la obra y si el proyecto cuenta con sus licencias.

Por eso comprar con representación local marca la diferencia. Un asesor que conoce Tulum calle por calle le ayuda a descartar lo que no conviene, a negociar con información y a coordinar con el notario público la revisión legal del inmueble. Ya sea que busque una casa para disfrutar por temporadas, una residencia para vivir todo el año o una propiedad con potencial de renta, representamos sus intereses desde la primera visita hasta la firma de la escritura y la entrega de llaves.

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Agende una llamada con nuestro equipo de asesores. Le ayudamos a elegir la propiedad y la zona que mejor se ajustan a lo que busca, y estamos con usted durante toda la compra, desde la oferta hasta la entrega de llaves. Trabajamos con una red de administradores de propiedades, abogados, notarios y arquitectos en toda la Riviera Maya. Llevamos más de cinco años invirtiendo en la región y hemos desarrollado un proceso claro y sencillo para ayudarle a dar el primer paso con tranquilidad.

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drone view of the beach in Tulum, Mexico.

¿Busca una casa para renta vacacional?

Tulum ha cambiado mucho en la última década: hoy tiene aeropuerto internacional propio, estaciones del Tren Maya y una oferta de casas mucho más amplia. Por eso, si piensa rentar, la calle donde compre importa tanto como la casa. Le ayudamos a evaluar el potencial de renta de cada propiedad y representamos sus intereses para que compre con los ojos bien abiertos.

Lo que dicen nuestros clientes

Personas que ya compraron en Tulum con nuestro acompañamiento cuentan cómo fue su experiencia.

"Excellent company to work with. They are highly professional, respectful, knowledgeable of the real estate industry and I wouldn't work with anyone else in the area other than them."

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"From the moment I connected with Tulum Land & Property, their team guided me with professionalism and enthusiasm. Their knowledge of Tulum's market made me feel confident at every step of the process."

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"The opportunity to acquire land in close to the beach was a game-changer, and I am thrilled to start the construction of my villa."

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"I couldn't have been more impressed with Michael's patience and ability, many thanks to Mike and his team for making the process as smooth and enjoyable as possible."

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Preguntas frecuentes

Aquí resolvemos las dudas más comunes sobre nuestras propiedades, nuestros servicios y el proceso de compra. Es información general, no asesoría legal ni fiscal: confirme los detalles de su caso con el notario y con su propio asesor fiscal. Si necesita algo más, con gusto le ayudamos.

¿Cómo se compra una casa en Tulum siendo mexicano o extranjero?

Si usted es mexicano, compra de forma directa: la casa se escritura a su nombre ante notario público y se inscribe en el Registro Público de la Propiedad, sin necesidad de fideicomiso. Si es extranjero, ya sea de Colombia, Argentina, Estados Unidos o cualquier otro país, debe saber que la Constitución mexicana no permite a los extranjeros adquirir el dominio directo de inmuebles dentro de una franja de 50 kilómetros a lo largo de la costa, la llamada zona restringida, donde se encuentra Tulum. En ese caso la compra se hace mediante un fideicomiso. Un banco mexicano recibe la titularidad como fiduciario y usted, como fideicomisario, tiene todos los derechos de un propietario: puede usar, habitar, rentar, remodelar, construir y vender la propiedad, y también dejarla en herencia. El banco no puede vender, rentar ni disponer del inmueble sin sus instrucciones. El fideicomiso tiene una vigencia de 50 años y se puede renovar de manera indefinida, así que no pierde la propiedad al cumplirse ese plazo. Cuando se planea tener varias propiedades con fines comerciales, puede convenir una sociedad mexicana; su abogado le dirá si es la mejor opción para usted. Como referencia, la compra de una casa terminada suele concretarse en un plazo de 60 a 90 días; en preventa, los plazos dependen de la entrega de la obra. En Tulum Land and Property trabajamos con abogados y notarios de confianza para que cada paso del proceso legal avance en orden.

¿Cuánto se paga de apartado y de enganche?

En preventa, la mayoría de los desarrollos pide un apartado de alrededor de 5,000 USD para reservar la unidad mientras se prepara el contrato. Cada desarrollador decide si el apartado es reembolsable y en qué condiciones, así que pida esas condiciones por escrito antes de pagar. Después se cubre un enganche que normalmente ronda el 30 por ciento, y un enganche mayor suele permitir negociar un mejor precio. El resto se paga según un plan de pagos negociable, por lo general durante la obra y en algunos casos con un saldo final a la entrega, lo que le permite conservar liquidez. En casas de entrega inmediata o de reventa el esquema cambia: el anticipo y el saldo se pactan en cada operación, y el pago final se hace al firmar la escritura ante notario.

¿Qué ingresos por renta puede generar mi casa en Tulum?

Depende de la propiedad, de la calle, de cómo esté amueblada y de cómo se administre. Por eso no damos una cifra única de rendimiento para el mercado. Como referencia, las cifras de mercado de AirDNA para Tulum registran una ocupación de 46 por ciento, con una tarifa promedio de 125 USD por noche, en los doce meses a agosto de 2026. Son cifras de mercado de AirDNA, no nuestras, y no describen ninguna propiedad en particular. Cuando un vendedor o un desarrollador comparte cifras de una casa específica, le indicamos de dónde provienen y le recomendamos verificarlas de forma independiente.

¿Puedo financiar mi casa en Tulum con un crédito hipotecario?

Sí, según su caso. Si usted es mexicano, puede solicitar un crédito hipotecario con la banca mexicana para una casa terminada y lista para escriturar: el banco hace un avalúo, pide un enganche y revisa sus ingresos. Si cotiza en el Infonavit o el Fovissste, en algunos casos puede combinar ese crédito con uno bancario. Las tasas, los plazos y las comisiones varían según el banco y su perfil, así que conviene comparar el CAT de varias opciones y obtener una precalificación antes de hacer una oferta, porque el trámite lleva tiempo. En preventa, lo habitual es cubrir el apartado, el enganche y los pagos de obra con recursos propios y, en algunos casos, financiar el saldo al momento de la entrega. Si usted es extranjero, obtener crédito en México es más difícil; muchos compradores financian la compra en su país de origen, por ejemplo con un crédito respaldado por un inmueble que ya poseen, o aprovechan los planes de pago de la preventa. Con gusto le explicamos las opciones que se ajustan a su situación.

¿Cuánto cuesta escriturar una casa en Tulum y qué otros gastos hay?

Como referencia, los gastos de escrituración de un comprador extranjero en Quintana Roo suelen sumar entre el 6 y el 10 por ciento del valor de la propiedad. Incluyen el impuesto sobre adquisición de bienes inmuebles (ISABI), los honorarios del notario, la inscripción en el Registro Público de la Propiedad, el avalúo y el certificado de libertad de gravamen, además del permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores y la constitución del fideicomiso. Estos dos últimos tienen un costo fijo, por lo que pesan más en una propiedad de menor precio, y no aplican si usted es mexicano y compra de forma directa. Una vez que sea propietario, pagará cada año el predial al municipio, en pesos, y si es extranjero el banco le cobrará además una cuota anual por administrar el fideicomiso. Las cuotas de mantenimiento dependen de cada desarrollo y de sus amenidades, y le confirmamos la cuota de cada propiedad que le interese. Considere también el mobiliario y el equipamiento si la casa no se entrega amueblada. El notario calcula el monto exacto de su operación, y nuestro equipo le ayuda a entender estos costos antes de hacer una oferta: agende una llamada con nosotros para empezar.

¿Cómo me aseguro de que la casa tenga sus escrituras en regla?

Antes de firmar, pida que un notario público o un abogado de su confianza haga la revisión de antecedentes registrales. Esa revisión confirma que quien vende es el propietario inscrito en el Registro Público de la Propiedad, con su folio real, y el certificado de libertad de gravamen acredita que el inmueble no tiene hipotecas ni embargos. También se revisa que el predial y el agua estén al corriente. En Tulum conviene además verificar que, si el terreno fue ejidal, ya cuente con el dominio pleno y, en preventa, que el desarrollo tenga sus licencias. Desconfíe de cualquier vendedor que se resista a una verificación independiente. Trabajar con profesionales locales con experiencia hace este proceso mucho más sencillo.

¿Qué tan seguro es Tulum?

Tulum es, en general, un lugar seguro para visitar y para vivir. En Numbeo, cuyo índice de criminalidad se construye con lo que reportan los propios residentes y visitantes, Tulum registra hoy un puntaje más bajo que muchas grandes ciudades de Estados Unidos, entre ellas Miami. Como cualquier destino turístico concurrido, llega a tener incidentes graves, pero rara vez afectan a visitantes o residentes en su día a día. Basta con tomar las precauciones habituales de cualquier lugar con mucho turismo: cuidar sus pertenencias, moverse en transporte de confianza y desconfiar de ofertas que parezcan demasiado buenas para ser ciertas. Al comprar, el riesgo que más conviene cuidar es el legal, y en eso estamos con usted de principio a fin.

¿Las casas incluyen amenidades?

Depende del desarrollo y de la zona. Muchas casas tienen alberca privada, y las que están dentro de un fraccionamiento o condominio suelen compartir amenidades como alberca, spa, roof garden, gimnasio, salón de yoga y espacio de coworking, además de acceso controlado. Estas amenidades se sostienen con la cuota de mantenimiento, y en cada propiedad le indicamos qué incluye y de cuánto es la cuota.

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