Los pasos legales para un comprador extranjero en Tulum, con las fuentes oficiales

Un comprador extranjero en Tulum adquiere a través de un fideicomiso bancario autorizado por Relaciones Exteriores, firma ante notario público y la escritura se inscribe en el Registro Público de Quintana Roo. Gastos de cierre: 6 a 10 por ciento, todo incluido, con el fideicomiso. De oferta a llaves: 60 a 90 días para una casa terminada pagada de contado.

Casi todo lo que se publica sobre este proceso es un argumento de venta o una paráfrasis de la ley. Esta página no es ninguna de las dos cosas. Nombra cada paso, dice cuánto cuesta cuando existe una cifra pública y enlaza a la dependencia que realmente lo hace, para que usted lea la fuente en lugar de creernos. Cuando una cifra es un rango publicado y no algo que hayamos medido, lo decimos. Cada número lo confirma el notario en su propia operación antes de que usted se apoye en él.

Paso 1. Por qué un fideicomiso y qué es

El artículo 27 de la Constitución impide a los extranjeros adquirir el dominio directo de tierras en una franja de 50 kilómetros a lo largo de las playas y de 100 kilómetros en las fronteras, la "zona restringida". Tulum está dentro de ella. La Ley de Inversión Extranjera establece la solución: un banco mexicano tiene la titularidad en un fideicomiso y el comprador extranjero es el fideicomisario, con derecho a usar, rentar, mejorar, hipotecar, vender y heredar el inmueble. El banco es fiduciario, no dueño, y no decide nada sobre el bien.

El fideicomiso dura 50 años y es renovable. Muchos compradores entienden "lo pierdes a los 50 años". No es así; la renovación es un trámite de rutina.

• Constitución, artículo 27: diputados.gob.mx, CPEUM (PDF)
• Ley de Inversión Extranjera, artículos 10 a 14: diputados.gob.mx, LIE (PDF)

Un inmueble en el interior, en la Ciudad de México por ejemplo, está fuera de la zona restringida y no necesita fideicomiso. Una sociedad mexicana es la otra vía para algunos compradores; cuándo conviene es una pregunta para su asesor, no para esta página.

Paso 2. El permiso de Relaciones Exteriores

El fideicomiso necesita un permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores (SRE). Usted no lo presenta: desde abril de 2012 la solicitud la presenta el delegado fiduciario del banco, y el notario la coordina con el banco. En nuestras operaciones, el abogado del propio comprador inicia la solicitud del fideicomiso cuando termina la revisión legal. La tarifa publicada por la SRE para el permiso es de $21,650 MXN; es la cifra de la SRE, puede cambiar en la siguiente tabla de derechos, y el notario confirma el monto vigente en su estado de cuenta.

• El trámite, en el portal de la SRE (portales.sre.gob.mx): "permiso para constitución de fideicomiso sobre inmuebles localizados dentro de la zona restringida"
• Tabla de costos y tiempos de la SRE: portales.sre.gob.mx, costos y tiempos

Fuentes públicas de 2026 sitúan el cobro del banco por constituir el fideicomiso entre $2,000 y $3,000 USD, todo incluido con este permiso, y la comisión anual del fiduciario entre $500 y $800 USD. Son rangos publicados, no cifras nuestras; el banco fiduciario cotiza las suyas.

Paso 3. El notario

En México el notario público es un abogado con una patente otorgada por el estado, en número limitado, que verifica que el título sea bueno y la operación legal, calcula y entera los impuestos e inscribe la escritura. El notario responde legalmente por la validez de la operación, y por eso sus honorarios son un porcentaje y no una cuota fija. Para un lector de Estados Unidos o Canadá conviene aclararlo: no es el "notary" que sella una firma en un banco.

En la práctica nosotros sugerimos un notario y el comprador confirma el nombramiento. En una compra a través de fideicomiso el banco puede limitar la elección a su propio padrón autorizado. El nombramiento importa: el notario es quien verifica título, gravámenes y situación del predial antes de que usted pague.

Los notarios de Quintana Roo son nombrados y supervisados por la Secretaría de Gobierno del estado a través de su Dirección General de Notarías, que publica el directorio de notarios en el Periódico Oficial del Estado. El número y el sello de un notario deben coincidir con ese directorio.

Paso 4. El título y el Registro Público

Todo inmueble titulado en el estado tiene un folio en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio (RPPC) de Quintana Roo. El notario consulta el antecedente registral, revisa la cadena de propiedad y solicita el certificado de libertad de gravamen antes de la firma. Después de firmar, el notario inscribe la nueva escritura, y el fideicomiso, en el mismo registro. Las fuentes publicadas sitúan los derechos de inscripción entre 0.5 y 1 por ciento del precio; el notario los confirma.

• rppc.qroo.gob.mx, Registro Público de la Propiedad y del Comercio de Quintana Roo

Dos cosas que conviene saber antes de este paso. Primera, la tierra ejidal no puede venderse como propiedad privada hasta que se haya completado un proceso legal específico de conversión; un vendedor que no puede mostrar el folio, o cuyas claves de parcela difieren entre documentos, no ha pasado esa prueba. Segunda, un vendedor que se resiste a la verificación independiente de un notario es la señal de alerta más clara de toda la costa. Ninguna de las dos es motivo de pánico; ambas son motivo para dejar que el notario termine.

Paso 5. Impuestos, al comprar y después

Al comprar. El comprador paga el impuesto estatal sobre adquisición de inmuebles (ISABI en Quintana Roo), calculado sobre el mayor entre el precio pagado y el avalúo oficial, que las fuentes publicadas sitúan entre 2 y 3 por ciento. El notario lo calcula y lo entera.

Cada año. El predial lo fija el municipio y se cobra en pesos; en nuestros anuncios equivale a alrededor del 0.1 por ciento del precio de compra al año, y la cifra exacta está en la boleta del propio inmueble.

Si lo renta. El ingreso por renta es gravable en México. Un propietario inscrito en el SAT con RFC recibe un trato muy distinto al que no lo está, y las plataformas de hospedaje retienen a tasas diferentes en cada caso. Inscríbase antes del primer huésped, no después.

Si vende. Un vendedor no residente paga impuesto sobre la venta, y el notario corre dos cálculos, uno sobre el precio bruto y otro sobre la ganancia neta, y aplica el que la ley permite para su caso. Cuál conviene depende de cuánto ganó el inmueble. Guarde todas las facturas de mejoras desde el día de la compra; son lo que el cálculo sobre la ganancia neta puede tomar en cuenta.

• Autoridad fiscal: sat.gob.mx

Lo anterior es la parte mexicana, en general. Sus obligaciones en su país de residencia dependen de su situación y requieren un asesor transfronterizo; nosotros no asesoramos sobre eso.

Paso 6. Lo que suma

Los gastos de cierre de una compra en Tulum van del 6 al 10 por ciento del precio, todo incluido, con el fideicomiso. El rango no es vaguedad; es aritmética. El fideicomiso y su permiso son cargos más o menos fijos, así que en un estudio de $200,000 USD representan cerca del 2 por ciento del precio, y en una villa de $1,500,000 USD cerca del 0.3 por ciento. Un inmueble más barato queda en la parte alta del rango; uno más caro, cerca de la baja. Las partidas individuales (impuesto de adquisición 2 a 3 por ciento, inscripción 0.5 a 1 por ciento, el permiso, el fideicomiso) son rangos publicados en 2026 para Quintana Roo, no cifras nuestras. No damos un porcentaje para los honorarios del notario: el único presupuesto que hemos visto los puso muy por encima de los rangos publicados, y no sabemos cómo cambian con el precio. Ese presupuesto, de 2024 y sujeto a confirmación, correspondía a una compra con fideicomiso de unos $144,500 USD y sumó el 9.5 por ciento del precio en total, con impuestos y fideicomiso incluidos. El estado de cuenta de su notario es el que cuenta.

Para una casa terminada pagada de contado, 60 a 90 días de la oferta aceptada a las llaves es lo que vemos. Un financiamiento o una compra en preventa pueden alargarlo.

Paso 7. Si compra a un desarrollador

Un desarrollador que vende vivienda al público en México debe registrar su contrato de adhesión ante la Procuraduría Federal del Consumidor, PROFECO, y usted puede pedir el número de registro y verificarlo. El Buró Comercial de PROFECO también registra las quejas contra una empresa. En una compra en preventa, pregunte cómo se financia y se paga la obra, quién es el dueño del terreno y qué ha entregado el desarrollador en esta región. Y deje que el notario revise las licencias en lugar de confiar en el folleto.

• burocomercial.profeco.gob.mx, Buró Comercial

Qué hacemos nosotros en todo esto

Encontramos el inmueble, acordamos el precio, sugerimos al notario, coordinamos al banco, la inspección y los documentos, y acompañamos la compra hasta la entrega de llaves. No sustituimos al notario ni a su asesor, y esta página tampoco. Lo que revisamos antes de publicar un inmueble en nuestro sitio y lo que conviene preguntar a cualquier agente, nosotros incluidos están en páginas aparte, en inglés.

Esta página es información general sobre los pasos legales de una compra inmobiliaria en México, no una asesoría legal ni fiscal. Confirme cada paso y cada cifra con el notario público de su propia operación y con su propio asesor.

Fuentes: Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, artículo 27; Ley de Inversión Extranjera, artículos 10 a 14; Secretaría de Relaciones Exteriores, Dirección General de Asuntos Jurídicos, permiso para constitución de fideicomiso sobre inmuebles en zona restringida y su tabla de costos; Registro Público de la Propiedad y del Comercio de Quintana Roo; Servicio de Administración Tributaria; Procuraduría Federal del Consumidor. Rangos de costos: Homia, JanusHermes, Plalla, Breeze Real Estate y TheLatinvestor, gastos de cierre en Quintana Roo, recopilados el 24 de agosto de 2026. El rango de 6 a 10 por ciento y el de 60 a 90 días son de Tulum Land and Property, confirmados el 30 de septiembre de 2026. Foto principal: Benoît Prieur, CC0, vía Wikimedia Commons.